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外資大賣場 逃離城市核心商圈
房貸2順位怎麼貸款比較會過件較早進入國內的首批外資零售門店房租陸續到期，新房租已比當年翻數倍趙向陽不久前，全球第三大零售商樂購（即Tesco）上海鎮寧店關閉。樂購中國區相關負責人對《中國經營報(博客,微博)》記者表示，關店是因為該店與業主簽署的租賃合同到期。記者瞭解到，樂購在10年前以每年52萬元的租金租下這傢3000平方米的店面，並一次性付清瞭10年的房租，但現在年租金已漲到174萬元，漲幅超過兩倍。最終，樂購選擇將上海鎮寧店關閉。在此之前，世界500強之首的沃爾瑪已分別關閉瞭上海閔行店、無錫紅星路店以及深圳園嶺店。外資零大賣場頻頻關店，一方面與當下消費低迷、行業寒冬以及成本上漲等各方面因素有關；另一方面則是因為經營時間較長、業績穩定的“老店”在租金上調之後已無法承受，最終不得不舍棄該門店。事實上，外資零售商的先發優勢正在消失。1995年至2000年，傢樂福、沃爾瑪、樂購等外資零售商在中國市場進行第一輪跑馬圈地。憑借世界500強的光環和地方政府招商引資的需求，外資大賣場以非常低廉的租金搶占瞭城市核心商圈的優質網點。然而十多年之後，首批門店的房租陸續到期，如今租金已經比當年翻瞭數倍，外資大賣場隻好舍棄核心商圈而選擇遠離市中心的郊區發展。業內人士判斷，在未來三到五年內，外資大賣場“逃離”核心商圈的案例將會越來越多。租金已超承受力紅線“我們當初進來的時候，這裡每平方米的日租金價格1元錢左右，如今已經到瞭2元錢以上。火神廟商圈甚至接近每天每平方米3元錢。”世紀聯華華北區副總經理、百聯清城購物中心總經理何向陽告訴記者。百聯清城購物中心位於北京市大興區黃村鎮，已經是南五環外的郊區地段。2006年，清城購物中心剛剛入駐的時候，當時該地的平均日租金為1.5元，如今普遍都在2元以上，一些商業中心位置甚至超過瞭3元。上述價格還是以大賣場整體租賃的方式來跟業主談，如果整租下來切分成數百平方米的面積出租給餐飲及其他專賣店，租金甚至可以漲到每平方米每天8～10元的價格。郊區尚且如此，市區租金更是超過瞭大賣場所能承受的底線。“北京四環以內的商業物業租金普遍在每平方米每天2.8～3元。”漢拿山集團拓展經理王先生告訴記者。對於大賣場而言，按照行業平均水平，每天每平方米2.5元的價格已經成為門店所能負擔的“紅線”。超過這一數字，門店很難實現盈利。而北京四環以內的商鋪最低價都在2.8元以上，這意味著，如果不是當初以低價簽訂租金，很難再進入這樣的商圈。“對於北京而言，四環以內基本上沒有可供大賣場選址的商業物業瞭。即便是有，接近3元的租金，企業也根本無法承受。隨著在四環以內核心商圈的大賣場租賃合同相繼到期，屆時將會有更多大賣場被"擠出"市中心。”王先生告訴記者。記者同時瞭解到，不僅北京、上海、廣州等一線城市的核心地段商鋪租金已經超過大賣場所能承受的“紅線”，就連一些競爭激烈的省會城市，其市中心位置也直逼這一數字。“合肥市比較好的地段，大賣場每平方米的月租金為60～80元，核算下來是每天每平方米2～2.6元。這對於消費力並不是非常強的二線城市來說已經是很高的價格瞭。”安徽樂城超市總經理王衛告訴記者，樂城超市所在的曙光大廈是合肥城區的最古老的商圈之一，其租金核算下來已接近每天每平方米4元。“可以說，以目前的租金水平，城市中心商圈已經沒有大賣場位置，大賣場日後隻能在城鄉結合部發展。”何向陽表示。在房租上漲的同時，人力成本、水電費、辦公成本等其他成本也在不斷上升。同時，近年來受到消費低迷、電商沖擊等影響，零售企業的銷售額和利潤都在步步下滑。“與去年同期相比，人工費用上漲20%，再加上水電、房租等成本增加，整體的企業經營成本上漲幅度在20%~30%左右。成本上漲、銷售額和利潤同步下滑，零售商其實在給房東"打工"。”何向陽感嘆道。外資賣場正散失先發優勢盡管“逃離”城市核心商圈是大賣場業態大勢所趨，但對於外資企業而言，這一狀況較本土零售商更嚴重一些。對於陸續關閉三傢門店，沃爾瑪回應稱“商圈調整”。“我們基於門店所處商圈的情況、門店自身經營狀況以及商圈未來的發展情況來決定該門店是否關閉。比如我們關閉瞭深圳園嶺店，卻將在深圳龍崗地區開一傢新店。”沃爾瑪高級公關總監李玲告訴本報記者。然而，在業內人士看來，“商圈調整”背後的難言之隱是：其盈利能力已經無法承受新的租金水平。“這兩年商業網點的租金日益增長，但門店的利潤卻一直在下滑，成熟商圈的房租已經成為零售商難以承受之重。”行業觀察者“Hermann中國零售微博”通過微博告訴記者。對於外資企業而言，租金上漲對其影響要大於本土企業，換言之，其能承受租金的“紅線”要低一些。“據我瞭解，本土企業能承受的最高租金大約是每平方米每天2.5元，但外資能承受的租金是2.2元左右。為什麼會這樣？主要是因為外資開店成本要高於本土企業，其對租金的承受也相對差一些。”一位零售業開發人員告訴記者。可以說，隨著首批門店租賃合同陸續到期，外資賣場已經失去瞭因低價持有物業的先發優勢。“外資大賣場"逃離"市中心的原因，一方面與房租上漲有關，這是客觀原因。另一方面也與其經營狀況有密切關系。如果門店經營良好，能夠給企業帶來利潤，即便房租再漲，企業還是不會放棄這樣的網點。”首地大峽谷購物中心總經理李綱告訴本報記者。在李綱看來，上世紀90年代初，外資憑借世界500強光環，在中國市場迅速跑馬圈地，以非常低廉的租金取得一批網點，獲得瞭先發優勢。在隨後的十多年裡，內資企業不斷進步和學習，如今經營能力並不比外資大賣場差。隨著外資大賣場首批門店房租的到期，其先發優勢在逐步消失。“永輝、蘇果等一些優秀本土企業已經成長起來。對於一些外資賣場退出的網點，如果地段確實良好，本土企業還是可以取而代之的。”李綱說。事實上，經過數年發展，本土超市與外資競爭過程中逐步壯大瞭實力，形成瞭在某一區域的強勢地位。比如，物美在北京、華潤萬傢在深圳、蘇果超市在南京、永輝超市(601933,股吧)在福建、步步高超市在湖南、傢傢悅超市在山東，上述本土企業在當地的市場占有率和經營能力超過瞭沃爾瑪、傢樂福、樂購等外資超市。對於內外資超市此消彼長的競爭態勢，步步高集團董事長王填認為，正是外資企業的“固守”才給瞭本土企業快速成長的機會。“沃爾瑪、傢樂福、樂購的管理模式非常優秀，在國外也非常成功。但正是由於其在中國過於固守其成功經驗，在創新上顯得不足，最終被本土企業所超越”。var page_navigation = document.getElementById('page_navigation');if(page_navigation){ var nav_links = page_navigation.getElementsByTagName('a'); var nav_length = nav_links.length;//正文頁導航加突發新聞 if(nav_length == 2){ var emergency = document.createElement('div');emergency.style.position = 'relative';emergency.innerHTML = '房貸試算excel檔
新聞來源http://news.hexun.com/2013-06-15/155161472.html
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