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  一個城市的商業規劃，我們今天的商業地產市場，出現一個非常尷尬的局面，就是很多開發商建的商場，很多商傢開店找不到開店面的地方，其原因就是，我們經常講開發商的選址定位錯瞭，實際上與一個城市的商業規劃是密不可分的。比方講，我們剛才在場外有記者問我說，城市商業中心，西安的這幾年的城市商業中心的發展不是那麼迅速，沒有建立很多的大型商業中心，為什麼非要建立一條街全是商業？比方在鐘樓建立500萬的商業面積，你們覺得合適嗎？顯然不合適。500萬平方米的商業面積需要的交易量是多大，我要有投資回報，沒有投資回報，這種投資就是無效的。

  我舉一個例子，去年我們到一個城市做商業論壇，城市的領導把他們城市規劃給我們看，這個城市占地1.3萬平方公裡，擁有人口108萬人。也就是說，整個人們手中的錢隻有150、160個億，而他建瞭500萬平方米的商業，也就是說這些老百姓全部用於當地的消費，也不夠支撐500平方米的生存。這是我講的城市商業規劃要根據交易的大小來做，而不是說我想在哪做多大的就做多大的。城市的商業規劃是根據城市的交易量和居住密度和交通量是相關，最基本的要素是有能力消費。

  作者：立豐董事長顏明 本文為2014城市觀點論西安行演講實錄 未經本人審閱

  商業的發展，這個點的周邊，我們講我們的第一客戶群是3公裡半徑范圍內，第二是5公裡半徑范圍內，第三個是5公裡以外。一旦你把這個址選定以後，這個3公裡半徑范圍內，每個人均可支配收入就決定瞭它的定位，而不是你想建一個大型的、高檔的就怎麼樣。我們講商業地產是分瞭很多別類，作為商業經營這方面來講，我們講有社區商業、街區商業和集中商業，城市購物中心的概念。我今天講城市購物中心的概念的選址是非常嚴格的，它要求點的周邊三公裡半徑范圍內的人口密度是有一定的值的限制，而不僅僅是人數的問題，更重要是人的可支配銷售收入能夠達標，如果這兩點都達標瞭，還要看道路交通是否能解決人來的問題。我們去年在給廣東的一個湛江一個項目做咨詢，他想做一個MALL，我們看瞭以後，這個點很重要，這個適合做一個MALL，但是道路交通不適合，因為它在丁字路口，顯然這個道路通行量是不夠的。所以我講，城市的商業規劃是非常重要的，當然我們政府在商業規劃中，也在不斷提升自己的理念。上次在安徽的一個城市，商業規劃在哪建多大的市，不是市長說瞭算，是市場說瞭算，我們如何根據市場規劃一個城市的商業。

內容來自sina新聞

  我們講，今天的商業在以前，而不是在今天的土地價格，今天的土地價格我還沒去計算，在5年前的土地價格，一平方米的單平方效益，營業額一年不低於1.2萬，十萬平米的商業一年的銷售額一年應該達到12億，如果低彰化房屋信貸帝寶豪宅信貸年息借貸增貸轉貸於這個交易額，這個投資收益就有問題，我們就是虧損的。想一想，如果在一個城市中心，建立一個500萬平方米的商業，那是多少個億的交易額。而10萬平米的商業，每天的人流應該是多少？大概4-5萬人，如果500萬呢？100萬平方米是40-50萬人，我們想想，道路交通允許不允許我們來這樣去做。這是我們講城市的商業佈局上，規劃佈局上存在很大的問題。

顏明城市的商業規劃不可隻憑感受

  第二點是有信心消費。有能力消費就是口袋中有錢，有信心消費就是社保，大傢不會為未來的養老所去存錢。第三個就是有場所消費，場所是非常重要的。我經常講，選址與定位，很多開發商說，我當時如果定位要是高檔的，我就可能成功瞭不是這麼一回事，實際上，選址與定位的關鍵在址，這個址一旦選定瞭，就存在定位，隻是你發現沒發現在這個點上定什麼樣的位的問題。

  首先要從城市說起，城市的起源是因為先有市後有城，市就是商品交換的地方，實際這種文化延續到今天。像農村有集市，那麼在遠古時期，為瞭保護市的有效的發展，防止外來侵犯，所以圍瞭城，這是城市的概念。因此說城市的商業規劃，一個城市的規劃，商業規劃是非常之重要的。城市的商業規劃，它應該依據什麼來做，顯然是依據市來做，依據交易來做。城市的商業規劃應該是非常科學的一件事情，絕不是一個憑感受，感覺這裡很熱鬧，這裡人流很多，不是這樣的。城市商業規劃，當然人流是有關系，還要有道路和交通的問題。

  一個城市商業的發展，我們今天面臨的一個很尷尬的境地就是建瞭很多商業，招不來商，很多商傢因為不能完成開店任務總裁受到罷免，其原因就是選址和定位都出問題瞭。或者說我們的城市規劃出問題瞭，城市的商業規劃出問題瞭。開發商在這麼一種錯誤的規劃形勢下，如何去做，去尋找商業地產的開發是非常重要的，我們往往是被動的去找，因為政府說拿這塊地必須建多大的商業，所以很被動。商業地產是招商先行，量體裁衣。我們像搞住宅地產一樣，我們也有客戶群，我的規劃建築，密度等等是不一樣的，我們的客戶是商傢，每個商傢對商場的要求是不一樣的，荷載，單層面積，道路交通等等是不一樣的。西安的發展，是不是到瞭飽和期，應該說是二三線城市的商業地產已經泡沫瞭，實際上一線城市仍然有泡沫，由於佈局的不合理。另一個方面，按人均經濟發展總量到今天，按人均擁有商業面積，中國還遠遠沒達到，很多地方是空白點，沒人去。選擇商業地產的位置，一定要選擇，不要憑表面上看，鐘樓很熱鬧，租金很高，我在這建一個大的MALL，不一定能成功商業地產未來仍然是發展非常好的，至少有10-20年的機遇。

  編者按：4月22日，觀點地產新媒體主辦的2014城市觀點論西安行成功召開並順利閉幕。在當天的論壇上，立豐董事長顏明發表題為："城市的商業規劃"的演講。

  顏明：我講一下重點，談城市的商業規劃。

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